先日、団地リノベーションした建築家の方から「お部屋を見に来ない？」とお誘いがあり、千葉市の西小中台団地まで行ってきました。
開放感のある玄関＆グリーン
玄関を開けると、開放感のある廊下、その先にグリーンがお迎えしてくれました。
陽当たりと風が良く抜けて心地よいリビング
床と造作の色味を合わせて、色味を抑えたLDK。
リビングの造作収納は、壁の中央部に設置されて圧迫感がなく、お部屋を広く見せてくれます。下部は床から離して設えてあり、お掃除のしやすさにも配慮されています。天井にはダウンライト。そしてホームシアター用のスクリーンを設置するためのくぼみがあります。
ーリビングでの過ごし方のイメージ図ー
この部屋を設計した建築家の≪乙坂孝（おとさかたかし）≫さんにモデルになっていただきました。「写真は苦手」とのことでしたが、お願いしちゃいました(笑)
写真左）ホームシアターのイメージ
写真中央）リビングにあるソファ前の床にはコンセント
写真右）ソファに座ってPC仕事もできる
木目×ステンレス、カウンター付きキッチン（制作）
キッチンは市販のキッチンセットではなく、天板やシンクなどを組み合わせて制作した、こだわりのキッチンです。
キッチンの横はカウンター。
１人はコンロ前にイスを置いて、他の家族や客人はカウンターにイスを置いて、料理しながらも同じ空間で楽しくおしゃべりができます。
（個人的には飲みながら料理するのにぴったりな設計だな～と思いました。）
ちなみに、写真の左奥は洋室になっていて、廊下からだけでなく、キッチンからも出入りができるようになっています。
リビングの光を採り込める明るい寝室
こちらもベッドサイドに造作、そして天井には内装に合わせた白いハンガーパイプとカーテンレールがあり、パイプにかけた物をカーテンで目隠しできます。
寝室とリビング（廊下）は、ガラスの引き戸で仕切ることもできるようになっています。
ガラスなので、リビングの光を遮ることなく寝室へ運んでくれます。
元々の間取りでは、リビング側の壁(コンクリートの壁）に引き戸がついて、その戸でリビングと寝室を区切っていましたが、新しい間取りではあえて廊下を作り、寝室側に新たに壁を作ってガラスの引き戸を入れています（間取り図参照）。
それにしても、デッドスペースになりがちな廊下をあえて作っているなんて、ちょっと意外に感じますが…
乙坂さん曰く、廊下は空間としてはリビングの一部で、寝室との間合いをとるために作ったとのことでしたが、
廊下をあえて作ったことで、リビングの壁と寝室側の壁の並行な線を生み出し、玄関を開けると部屋に奥行きを感じることができます。
寝室側の引き戸がないと、この線は生まれず、ここまでの奥行きを感じることはできなかったのではないでしょうか。
引き戸の奥行（幅）きと壁の奥行き（幅）を揃えて左右の均整をとっていて、とても美しいです。
ぐるっと回れる「回遊プラン」
ところで、上の間取り図を見て気づいた方もいらっしゃるかもしれませんが、こちらの住戸は、住戸内の壁を極力排して行き止まりをなくし、すべての部屋がつながっている間取りです。
こういう、ぐるっと回れる間取りのことを建築用語では「回遊プラン」と呼ぶそうです。
※写真はクリックで拡大します
写真左）寝室から洗面所方向。上部にカーテンレールがあり、緩く仕切れる
写真左中央）洗面所から寝室方向。右手は廊下。こちらは引き戸で仕切れる
写真右中央）洋室から廊下方向。洋室と玄関の間に戸はないが、玄関と廊下の間に引き戸を造作し、仕切れるようになっている
団地のリノベーションでこういった回遊プランを初めて見たので、乙坂さんにお話を伺ってみました。
Q. なぜ回遊プランにしようと思ったのでしょうか？
「最初にこの部屋に来た時、南北の窓を両方開けたら風が良く抜けたことと、陽当たりの良さが印象に残っていて、それを生かしたいなと思いました」
Q. 壁を無くす一方で、引き戸を新たに造作しているのはなぜでしょうか？
「エアコンなど空調の効きを良くするためと、寝室などのプライベートなゾーン、洋室（書斎）のビジネスのゾーンなど、必要に応じてゾーニングができるようにと考えました」
風の通りと光を妨げない回遊プランをベースに、空調を使用する時の効率やゾーニングを考えて適所に引き戸を取り入れた間取りになったそうです。
昭和40年代後半～50年代前半に建てられた団地は、南面の間口が広い横長の間取りが主流で、陽当たりや風通しに大変優れています。その特長を生かしつつ、仕切りを作って、すべての部屋がゆるく区切られながらも繋がったお部屋になっていました。
団地リノベの視点
お風呂に注目です。
間取り図を見ると、横に置かれていた浴槽が縦置きに変更されています。
これはとても珍しいケースです。
縦置きにした理由は主に２つ。
まず、お風呂に浸かるのが大好きなクライアントのオーダーで、大きな浴槽を入れたかったから。
前掲の間取り図を見ても、縦置きの方が浴槽が大きくなっているのが分かります。
もう１つの理由は、団地の給湯器に特有のものでした。
こちらの団地の給湯器は窓の下（写真のシャワーの下辺り）に取り付けられています。そのため、浴槽を横に配置すると給湯機が壊れたら浴槽を取り外して、それから給湯器を取り出す作業が必要になります。（すべての団地がこうなっている訳ではありません）
給湯機はメーカーの標準使用期間は10年、大体10～15年に１度取り替えないといけません。その度に浴槽も取り外すのは、費用も手間もかかるからです。
という理由で浴槽が縦置きにされたわけですが、こちらのデメリットは、写真のように洗い場の幅がとても狭くなってしまうこと。
ですが、浴槽に浸かるのを重視する方にはこれも１つの方法ですので、ぜひ参考にしてみてくださいね！
リノベーション費用
さて、最後に気になるリノベーションのお値段についてです。こちらの部屋は、解体、配管リニューアルも含めたフルリノベーションで700万円とのことでした。※設計費は別途
西小中台団地の購入費用や、ローンを組んだ時の支払い例も参考までに書いておきます。
1972年の建設当時ほぼそのままの状態だと、200～400万円（階数や場所による）程度でした。住宅ローンを利用して購入した場合登記や保険、不動産会社や金融機関の手数料などの諸費用が＋90万円程度（少し高めの見積もり）がかかりますので、合計すると300～500万円でしょうか。
【月々の返済額例】
仮に住宅購入後、リノベーションをして1200万円だったとすると、
月々の返済額は、約5.2万円です。
（内訳）
・住宅1.2万円 （450万円借入 頭金なし 変動金利0.8％、35年返済の場合）
・リフォーム４万円 （750万円借入 頭金なし 変動金利2.5％ 20年返済の場合）
この金額に管理費と修繕積立金を足すと、だいたい毎月7万円の支払いになります。
参考にしていただければ幸いです。
ということで、今回は回遊性のある団地リノベの訪問でした🎵
（夜間照明を点けた写真 照明を含めたデザインはさすがです。）
【Information】
otosaka architects 一級建築士事務所
HP：https://www.otosaka-archi.com/
西小中台団地
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